【專欄】拆屋還地的糾紛案例很多，難以想像！

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

有時候一覺醒來，鄰居竟然說我們的房子越界了，有10坪跑到他們的土地，請求拆屋還地！簡直晴天霹靂，難以相信。有時候屋頂平台違建或增建房屋，若干年後突然被鄰居控訴，屋頂平台是整棟大樓所有，請求拆屋還地。被控訴的屋主怎麼可能把自己房子拆了，也不認為對方是有道理的，最後都會成為被告，走入漫長的痛苦訴訟。只要到法院走一趟逛一逛，看看每個法庭開庭的原因？不難常常看到拆屋還地的訴訟。訴訟的原因很多，難以想像，最後如果房子被拆除了，也會覺得非常不公平，怎會如此倒楣，求救無門！

有一個案例是被告買了20年的中古屋，屋頂本來就有違建或增建，住了幾年相安無事，最後引發鄰居要求須要拆屋還地，走入鄰居變成仇人的痛苦訴訟。被告在第一審贏了官司，當然鄰居會上訴，然而第二審鄰居贏了，因此走入最高法院第三審。最終第三審鄰居贏了。被告屋主買的是中古屋，屋頂房子也不是他蓋的，竟然承受如此惡果，其實前一手屋主就跟鄰居有拆屋還地的糾紛了，但是第二手的屋主不知道此事。如果知道，可能嚇得也不敢買！

拆屋還地的訴訟是引用民法第767條「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」民法第962條「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」所謂「拆屋還地」，是一種法律的救濟方式，當土地所有權人的土地在未經同意的情況下，被他人非法占用並興建建物時，要求占用人拆除該建物並返還土地。

上面案例的爭點為1、系爭平台有無分管之事實？2、被上訴人占有使用系爭平台，有無正當權源？3、上訴人得否請求被上訴人拆除系爭平台上之上開增建物？並交還占用之系爭平台部分？根據最高法院103年度台上字第2061號判決「按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已成立分管契約」，因此，跟建商買預售屋的時候，房地預定買賣契約書會明定「屋頂平台之使用權及維護義務屬頂樓房屋之買受人，其他各樓層買受人無權使用。但公共電視天線及其他公共使用之管線不在此限」等。共有物分管契約不以共有人明示之意思為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判決要旨）。

拆屋還地糾紛很多，案例很多，原來是多年的好鄰居，最後不得不走入法院訴訟，成為回家的時候看到鄰居都會眼紅與憤怒的仇人。悲哉！要平平安安的活一生，確是不容易啊！