【專欄】購屋買賣判決何其多？！浩歎！

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

購屋是人生大事，是大部分人一生最大的一筆支付，然而幾十年來房價不斷地竄高，購屋人為了圓夢，或為了「成家立業」，因為自備款不多，需要高額貸款，竟然成了一輩子的屋奴。房價愈高，大家買不起，因此銀行也不斷地提高貸款年限，從20年到30年，甚至40年，不但成了屋奴，竟然當奴隸的時間愈來愈長，一生都在繳房貸，也太悲哀了！這是台灣人很大的悲哀！台灣的房價超級高，世界有名，幾十年前日本東京的房價台灣人仰之彌高，然而日本人衝過頭了，房地產竟然失落了30年，最近幾年才慢慢轉機。很多台灣人很難相信4千萬人口東京大都市，房價竟然只有台北市的一半！購屋人購屋免不了有糾紛，糾紛若無法調解，只好痛苦的花很多錢、很多時間去打官司，這種過程更是更大的悲哀！台灣政府有心，幾十年來想一些辦法壓抑台灣的房價，然而房價卻愈打愈高，顯然歷任的大官不太清楚房價常常大漲的核心關鍵，民眾真是不知所措！這幾年的年輕人直接躺平，少數的錢有人去買車享受，有人出國旅遊，有人去玩股票，天天談論的都是股票！

有一件官司，買方（原告）購買了1,960萬的房子，第一期款簽約款196萬元，但後來覺得房屋價格顯然不合理，認為仲介公司故意隱匿，讓買方陷於錯誤而簽約。因此買方（原告）依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀，或返還不當得利。而且雙方簽約後，碰到政府陸續祭出限貸令等抑制房價政策，致買方申辦之貸款遲遲未經核准，被告（賣方）明知上情，竟然以原告未依約給付完稅款為由，於114年1月14日以存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬為懲罰性違約金，雙方皆很火大。

法官經過判斷，認為原告請求被告返還已給付之第一期款196萬元「為無理由」，因為原告主張系爭房地出售價格顯然不合理，仲介公司故意「隱匿上情」，被告提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證，表示原告於簽訂契約時，即已知悉上情，而且兩造（買賣雙方）並且簽名確認等情即足證明。所以自無所謂故意隱匿可言，難認原告有何受到詐欺之情事。

系爭契約第3條雙方就買賣價金之給付約定，其中「第三期款完稅款196萬元」旁加註有「至遲於113年9月13日完成」等文字，因此將該約定記載於系爭契約上。由此可見，原告以尚未繳稅為由，主張其無給付第三期款之義務云云，要無可採。原告未於113年9月13日給付第三期款196萬元，被告因此先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，勘認原告確已收受被告上開存證信函無訛。然原告仍未給付，被告依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元，法官認為「即屬有據」。

原告主張其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致給付不能，應免除給付義務，且得請求返還已給付之第一期款196萬元云云，法官判斷，洵屬無據。

原告依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金為無理由，再按縱約定違約金為過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利已事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。

總之，買方（原告）為了希望簽約款196萬元可以不被「被告」 沒收，一場官司都要辛苦很久很久，雙方都會感到心力交瘁。但是買方事與願違，告輸了！