【專欄】房客請求返還租金及支票的訴訟案

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

房客承租一樓房屋，口頭約定租賃期間長達10年，110年4月1日起至120年3月31日止，租金每年新台幣160萬元，押金50萬元，房客先後於110年2月8日、同年4月8日匯款押金50萬元，並在同年3月15日簽發交付面額均為80萬元、發票日各為110年4月1日、110年10月1日之支票2紙，已支付第一年租金。房客認為系爭租約屬不定期限之租賃，後來房客以起訴狀繕本送達，為終止之意思表示，認為系爭租約已於110年6月1日終止，房東受領終止後之租金及押金，即無法律上的原因，請求房東退還租金及押金。房東則認為不得任意終止系爭租約。

本案官司打到第二審，房東輸了，因此房東上訴到第三審最高法院。最高法院判斷：

1.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。

基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之。

2.兩造達成租賃契約之意思表示合致，約定系爭租約之每年租金為160萬元，租賃期限自110年4月1日起至120年3月31日止合計10年等租約必要之點，為兩造所不爭執。且上訴人在賃契約簽名、蓋章，並交付予被上訴人等情，復為原審所確定，被上訴人亦曾以郵局存證信函，表明相同租約内容寄送予上訴人，則依上開規定及說明意旨，該租賃契約自屬民法第422條前段規定之字據。關此部分，乃上訴人於事實審之主張，並經兩造充分攻防，為原審言詞辯論筆錄記載之事實。基此，系爭租約屬以字據訂立之期限逾1年以上之不動產租賃契約，而非視為不定期限之租賃，被上訴人不得隨時終止。從而，被上訴人以：系爭租約業經其終止，上訴人受領終止後之租金及押租金，為無法律上之原因，而依民法第179條規定，請求上訴人給付165萬2,877元本息，為無理由，不應准許。

最高法院法官判定房東在第二審敗訴之判決廢棄，改判駁回房客在第二審之訴，亦即房東轉敗為勝，贏了官司。打官司非常痛苦，時間非常漫長，原告被告當事人皆心情忐忑不安，官司誰贏誰輸要一直打到最後才知道。

最近有一位土地專家請求某大建商須付土地成交之大筆佣金，認為建商跳線，私下成交。第一審輸了很痛苦。上訴到第二審，與律師充分研究後認為勝算極大，跟我說本次一定會贏。然而最近判決又輸了。我問他要不要換一位大律師，打到最高法院看看？他的回答令我嘆氣，說沒力氣了，也沒錢再打官司了。